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卖房买房疑遭“吃差价”86万元

市民维权陷入僵局,南都记者调查发现此种“吃差价”模式背后潜藏制度衔接问题

来源:南方都市报    2016-03-15 08:21:49    编辑:谢驰皓
如果不是因为接到了律师的电话,龙岗区的李明(化名)还没有发现自己在买房与卖房的过程中均遭遇了“吃差价”,而且还是同样一拨人在从中运作。他以209万元出售位于五联社区的房子被中间人以255万元转手,而他325万元购买的位于爱联社区的房子,原业主实际出售的价格仅为285万。一进一出,李明中间疑似被“吃掉”的差价高达86万元。

如果不是因为接到了律师的电话,龙岗区的李明(化名)还没有发现自己在买房与卖房的过程中均遭遇了“吃差价”,而且还是同样一拨人在从中运作。他以209万元出售位于五联社区的房子被中间人以255万元转手,而他325万元购买的位于爱联社区的房子,原业主实际出售的价格仅为285万。一进一出,李明中间疑似被“吃掉”的差价高达86万元。

发现这一情况之后,李明决定停止交易,在为此事奔走的过程中,他发现在公证处、银行与产权登记中心之间存在着某些制度衔接问题,使得这种“吃差价”的模式得以成功运作,而一个幕后操作团队也随之浮出了水面。

合同纠纷牵出“猫腻”

去年下半年,为了给小孩买学区房,李明将房子挂牌出售。不久后一家中介公司主动与他取得联系,2015年11月李明以209万元的价格与代理人A先生签订了二手房买卖合同,并约定卖方同意买方指定第三方为过户交易新的产权人,同时签订了主体变更协议书。为了达成交易,双方还签订了公证委托书,授权罗某、张某、王某等人全权办理赎楼、过户、签署买卖合同、收取售房款、指定资金监管及按揭贷款收款账户等手续。

2016年1月,李明又通过中介购买了一处位于爱联社区的房子,价格325万元。今年2月份,在新房相关手续正在办理的过程中,李明突然接到一名律师的电话,称其房子存在合同纠纷,准备向法院起诉查封其房子。

李明在与该律师沟通的过程中,才发现其房子被委托人王某转卖给了B女士,价格为255万元,比他出售的价格高出46万元。而B女士与委托人王某之间发生合同纠纷,王某正准备违约将该房子过户给C先生。为了阻止对方过户,B女士通过关系找到了李明,并告知其准备通过起诉的方式查封李明的房产。3月7日,李明的房子被龙岗区法院正式查封。

此外,李明还发现,他卖房时的委托人与买房时的委托人居然是同一批人。这意味着,他所购买的爱联社区的房子很可能也存在猫腻。于是,李明找到了爱联社区的原业主,果不其然,李明以325万元买入的房子,原业主只卖了285万元,中间存在40万元的差价。

南都记者获取的资料显示,两个房子的委托人的确同为罗某、张某与王某等人。

公证委托书成问题关键

发现这一情况之后,为了避免被“吃差价”,李明先找到公证处撤销公证委托,同时拿着撤销委托的公证声明到产权登记中心要求停止过户,又找到放款的银行要求暂停放款,几经波折,三方陷入了僵局,目前仍在谈判之中。

李明发现整件事情的吊诡之处在于,他作为房产业主本人,效力可能还抵不过一份经过公证的委托书。2016年2月,李明先来到银行要求暂停向第三方账户发放贷款,又向深圳市不动产登记中心提交了一份《暂停产权过户申请》,要求暂停办理其名下房产的任何产权过户手续。虽然目前新房贷款发放与旧房过户均已暂停,但是有关部门仍表示通过公证委托书办理是符合形式上的要求。

3月3日,李明又来到公证处出具了一份声明:承诺取消对罗某、张某、王某等人的委托授权,并将声明书送达银行、产权登记中心等相关部门备案。然而,已经发放出去的公证委托书仍然具有法律效力。

北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师周科指出,问题的关键就在于公证委托书,应当建立业主可以随时撤销公证委托的机制,目前这一机制并不流畅,公证处有时候要求当事人要把所有公证委托书收回来才能撤销,这不太现实。

周科认为,国土部门在过户的时候应当查实委托书是否已经撤销,是否有效,同样银行在办理赎楼的时候也应当进行核实,尤其是业主本人已经通知国土部门与银行停止办理手续、甚至发送律师函的时候,不应该拿着委托书硬性操作。

中介涉嫌“吃差价”并非孤例

买房者被中介人员“吃差价”的情况并非个案。去年年底,福田区的廖女士称其在购买二手房时,被房地产中介业务员故意设下陷阱“骗”了钱。在完成购房交易手续后,廖女士重新计算了各项目所需的费用后发现,该费用总和比自己实际支出的钱少了两万多元。廖女士希望中介能退回其多支出的钱,却遭到了对方的拒绝。

宝安区的邓女士也反映,其在购买二手房过程中,中介存在诱导和价格欺诈行为。邓女士和卖家主导下签署了二手房买卖合同,双方约定以598万元的合同价格购买卖方位于宝安区新中心片区一小区的二手房。随后,邓女士通过一些“内部消息”了解到,她和卖家签合同前,卖家和中介已经先以590万元的价格签了一份单边合同。而在交易中,业务员反复向其灌输“价格压不下来,最低只能598万元”,并反复强调只收邓女士一方佣金,598万元就是业主实收的房款等。

“A B C单”:专家揭秘中介“吃差价”模式

北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师周科曾是知名中介公司的法务,长期从事房地产方面的业务。他在接受南都记者采访时详细揭露了被业内称为“A BC单”的中介吃差价模式。

以几万元定金为成本

周科介绍,市场上专业炒房的人,会先以某个人的名义签一个合同,同时写明买方有权将房产过户到第三方名下,同时签订主体变更确认书,双方同意将买卖合同转让给第三方,买方跟卖方签好字,第三方先空着,什么时候找到第三人,第三方再来签。这种操作手法,首先付的定金很少,一般在5万元以下,也就是用很少的钱把这个房源先锁定;第二步是监管首期款,很多合同约定的监管首期款的时间比较长,一个月到两个月的时间。这个时间段再去寻找新的买家。“如果房价下跌,他就损失这5万元的定金,房子不要了,如果房价快速上涨,就以更高的价格转让给第三方。”周科指出,以几万元的定金,很快就实现了炒楼获利的目的。

周科称,这种模式一般是通过中介或者与中介相关的担保方来联合操作的,为什么能够实现这个目的,最主要的就是房产买卖当中,买方和卖方相互之间是不留电话的,然后大多数的业主都要委托担保公司赎楼,在委托赎楼的过程中就要签订公证委托书,公证委托书有所有出售、处分房产的权利,包括收款的权利,签署合同的权利。

作为受托方转售吃差价

“实际上卖方签完这个合同之后就不用出现了,只要等着收钱就可以了 ,然 后 把 账 号 给 到 中介。”周科指出,当中介把房产转售给第三人的时候,就会提价。比如原来100万元的房子,他就以110万元给第三方重新签署买卖合同,买卖合同由受托方去签署。受托方签署的时候不会告诉业主又签了一个合同,受托方也不会告诉新的买家,说这个房子已经卖了一次,只不过是由原来的买家更名到新的买家。然后按照流程去办所有的贷款与过户手续。“新的买家签完合同之后,如果第一个买家的定金是5万元的话,第二个买家的定金就要付15万元,相当于多出来的10万元作为定金支付了,一般房屋买卖合同都约定定金由中介来监管,这个15万元就直接打给了中介公司,其他的款项就跟第一个合同是一样的。业主不知道中介公司收了15万元,买卖双方永远不见面的话,那么业主是永远不知道的,中介就这样把差价吃掉了”。

回应

市规土委:将推出诚信公示平台

市规土委则表示,目前正在开展全市房地产行业诚信体系的建设工作,2015年12月已经面向全社会推出了房地产行业《信用信息目录表》,下一步将在规土委官方网站上推出诚信公示平台,对全市房地产开发、经纪和评估企业的诚信状态进行公示,对典型案件予以曝光。

对于购房者避免消费陷阱,市规土委建议:消费者应了解相关政策明确自身是否具有购房资格,防止不必要的纠纷;慎重选择经纪机构和经纪人员,不要轻信口头承诺,注意留存证据材料;细致查验房屋产权信息,使用规范交易合同文本,交易资金应通过银行等专业金融机构监管,不宜通过经纪机构或经纪人员代收、代付交易款项。

市公证处:使用规范模板,规避消费陷阱

公证委托书撤销难成为颇受当事人与律师诟病的关键问题,为何撤销公证委托这么难?对此,深圳市公证处相关负责人在接受南都记者采访时表示,公证处十分重视房产委托公证的办理,在办理之前已经通过口头与笔录的方式告知委托人其中的风险,要求委托人能够谨慎选择,这是一个例行程序。“我们一般要求把所有委托书回收才能办理撤销,在没有收回的情况下也可以撤销,但是如果没有收回来就撤销,反而会让委托人疏忽大意以为没事了,实际上这些发出去的委托仍然是构成‘表见代理’的有效委托,达不到取消委托的目的。”

那么有没有可能建立部门之间的联动机制,当事人在公证书撤销委托之后,能够让有关部门查询到撤销的情况?上述负责人称,这样存在技术上的一些障碍,比如涉及的部门众多,如果告知发生迟延,产生的责任应该由谁负担,此外撤销公证不一定需要在原办理公证处撤销,在异地撤销的公证,可能出现查询情况不准确的情况,而且撤销之后的告知义务由公证处承担,也值得商榷。

上述负责人指出,相比于事后补救,当事人应该更加重视事前保护,委托人在进行委托的时候应当了解受托人是不是值得信赖,而且应该了解委托的风险与权限的授予,受托人能不能有收款的权限、转委托的权限等。“我们公证处网站有规范的模板可以下载,也建议大家使用,规范的模板无论是权益人的保护还是对于我们的审核工作,都更加有利。”该负责人无奈地指出,很多人都喜欢用中介的模板,授权特别宽泛,但是既然双方已经达成合意,他们也不能不给予办理公证。

说法

广东信荣律师事务所主任张茂荣:

政府要加强处罚力度

知名房地产律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣认为,在购买房产的过程中,买方不能不闻不问地交给中介,应该了解基本的交易流程。买房时要让中介签订一个费用清单,让对方签字确认,写明除了购房款还要支付哪些费用。尽可能尝试获得业主信息,避免中介利用信息不对称博取一些利益。

对于政府部门的监管,张茂荣指出,政府部门对于违规行为的处罚力度与房地产的重要性不匹配,应该加强实质性的监管。仅仅在网站上公示没有产生实质性的作用,在经济上进行处罚并严格执法,这样才能有所改善。“对于中介公司明显故意的违规行为,提供虚假房源、隐瞒真实情况、虚高报价、吃差价等,政府应该有所作为,行业也要肩负起管理的职责。”张茂荣称,主管部门应该完善购房的官方合同样本,免得中介公司各自为政,也给诉讼造成麻烦。“在政府没有做之前,深圳各大中介应该自我完善,不能因为合同缺陷,导致对维权造成障碍”。

采写:南都记者 郭锐川

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